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房产税开征后房价会降吗-【资讯】

发布时间:2021-07-15 14:57:45 阅读: 来源:发冠厂家

房产税开征后房价会降吗

文/本刊记者 甄爱军

一度还在讨论“该不该征”的房地产税,目前有了确切的结论,不但要征,而且极有可能在不远的未来就会开征。专家分析指出,房地产税的开征,对楼市的影响是积极正面的,民众不必过于担忧。

房地产税渐行渐近

种种迹象表明,房地产税离我们已经越来越近了。

近日,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。有学者指出,此举意味着房地产税有了确切的说法,同时对“房地产税该不该征”的争议给予了明确的回应。

分析人士预测,按照惯例,凡是纳入立法规划的立法任务,通常会在任期内完成。因此业内人士普遍认为房地产税的立法有望在2017年底之前完成并获得通过。

据了解,房地产税与此前在上海、重庆试点的房产税有着本质的不同。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。而房地产税则涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。而在2013年11月召开的十八届三中全会上,中央就提出将房产税改革上升为房地产税体系建设,要求加快房地产税立法并适时推进改革。从措辞上变化不难看出,这是一个综合性改革。

此外,房地产税开征的配套工作也在有条不紊地进行着。据了解,不动产登记制度已于今年3月份开始实施。8月初,国土部下发通知要求,各地在今年下半年要实现信息平台上线试运行,2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。

短期内尚难以开征

虽说房地产税已经进入立法阶段,但实际上,离正式出台还有很长的路要走。

专家表示,房地产税的开征必须要满足多个条件。

首先是必须完成立法并通过。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,虽然房地产税已经纳入本届人大立法规划,并极有可能会在2017年底获得通过。但完成该步骤之后会不会马上宣布实施,还难以下结论。

其二是配套工作需要提前完成。谢逸枫表示,房地产税的开征,离不开不动产登记系统,同时必须实现全国住房信息系统联网。在今年3月份,不动产登记制度正式实施,但不动产登记信息平台的全国联网需要在2017年底才基本实现。在不动产登记信息平台尚未实现全国覆盖之前,房地产税的开征难以实现,由此可见,至少在2017年底之前,房地产税推出的可能性不大。

还有一个不可忽略的问题是,诸多技术难题如果不能解决,也会导致房地产税开征时间不断延后。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出,目前还存在不少技术难题期待解决,包括税率的制度,免税的条件等等,各地方政府虽然有自主权,但是到底采用什么标准,目前尚存疑问。

那么,房地产税有可能会在何时推出?同策咨询研究部总监张宏伟认为,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2018~2020年完成,但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴,上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2~3年,这也就意味着,房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里,也就是说,2020年前房地产税都难以大规模展开。

即使是条件成熟之后,房地产税也有可能不会大面积铺开,而是采用“先试点、再铺开”的做法。谢逸枫认为,未来房地产税很有可能会选定部分重点城市开始试点,比如北京、上海、杭州等城市。

面临诸多难题

房地产税的开征,肯定会面临一大堆困难,政府如何应对,这也是市场普遍关心的话题。

首先是征收的难点如何解决,目前没有答案。就房产税在上海和重庆两地的试行效果来看,并不理想,征收非常困难。上海和重庆两地方政府为了能够收取到房产税,用了很多办法,但是效果不佳。这说明民众还是不习惯于缴纳保有税,因此能拖则拖、能欠则欠。

其次是如何应对人为避税行为,如何防止“打擦边球”逃税。比如重庆针对独栋别墅项目征收房产税,于是有业主私自加盖一层,便不必交税;也有开发商也出于销售考虑,而故意将大面积物业分割成多套小面积住宅出售给同一个人,也避开了房产税。还有就是如何应对“做低”房价避税现象,现阶段二手房买卖过程中,就有不少非普通住宅被“做低”房价摇身一变成为普通住宅,从而可以节省一大笔税费开支。

此外,房地产税如何使用也是一个难题。丁祖昱表示,按照海外的经验,房产税是地方财政的主要来源,城市基础设施建设等基本依赖房产税,所以高税收的地方往往是房价高、生活水平较好的区域,能够做到“取之于民、用之于民”。而目前国内房地产税如何确保做到这一点,这也是一个很大的难题。

如何影响楼市

房地产税会不会对普通老百姓形成影响,会不会降低房价?……房地产税的实施,会如何影响市场?

专家分析指出,房地产税征收会降低开发商税费成本,在某种程度上会促使房价回落。据不完全统计,我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项,所有税费开支占到营收的三成左右。因此这部分税费转到保有环节征收之后,会导致开发成本的下降,反映到房价上,就是房价回落。

不过专家提醒无需为此担心。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,民众既担心自家也被征税,又忧虑房价为此而大跌。其实,普通百姓大可不必为此税而担忧。他认为,在中国国情之下,房产税具备为地方政府提供新税源,优化财政结构、调节财富分配和稳定房价三个功能。无论是国家层面的立法,还是将来各地政府制定的细致条款,都会考虑到普通百姓的基本需求、合理诉求,差别化对待不同的家庭与房屋。

毋庸置疑的是,房地产税的开征,对抑制市场投机性需求将会起到极大作用,从而促使楼市回归居住本质。谢逸枫指出,按照国外经验,房地产税每年征收标准为0.8%~1.5%之间,这会使得房产持有成本大增,从而降低投资意愿。

房地产税“征”得有理(上)

国家建设、发展千头万绪,资金来源的大头必然是税收,而征税往往需要的只是名目罢了。房地产税“ 是否需要”比“是否合情合理”更加重要,换个说法它就合情合理,甚至合法与否亦可透过修法解决。

房地产税是恶税?

就在各路媒体不断报道“房地产税已正式列入中国立法规划,推估应能在2017 年完成相关程序”之际,有人提出未来的房地产税不能成为恶税的说法,却给“箭在弦上”的房地产税浇了一盆冷水,坊间甚至有传闻:这下子房地产税是真的“征”不了了!

果然如此?

在我看来,国家建设、发展千头万绪,无不需要经费支撑与推进,资金来源的大头必然是税收,而征税往往需要的只是名目罢了。譬如,有些国家或地区在消费者购买汽车后的保有期间,既征牌照税、燃料费,又收养路费,你说这又有什么道理可言?房地产税同样如此,“是否需要”比“是否合情合理”更加重要,因为换个角度与说法它就合情合理,甚至合法与否亦可透过修法解决(房地产税不就是如此)。

房地产税立法搁浅了吗

当然,这种说法的确易让人产生“ 房地产税立法已搁浅”的错觉与联想,但实情绝非这么简单。有人说从房地产税征收的程序来讲,既未进入人大立法程序,而且尚未得到国务院批准。房地产税“八字没有一撇”,面临无法解决的根本问题,那就是,土地国有制与房地产税是无法相容的,该方案还存在极为严重的重复征税甚至三重征税、无度加重税负的问题。目前中国房地产的所谓70 年产权,也不过是租借了70 年的使用权。而占房价最大份额的土地出让金,就是一次性交给政府的租金。那么,对于租来的土地,征收地产税,有道理吗?从中国土地制度的发展看,老祖宗对于租和税的区别是非常清楚的。

物权法为房产税征收“打前站”

看似言之在理,但实则是“房地产税”进入人们视野的近十年来,已然被无数相关专家反复讨论、争辩,不属新话题。

探究这个思路主轴基本可归纳为两点,其一为“土地国有,且仅70 年使用权”,其二为“重复甚至三重征税”。关于征税问题可透过税种调整的方式加以化解,相对容易处理些。倒是“土地国有制”貌似与房地产税之征收的确存在矛盾、难以兼容,但在我看来,仍是名目或科目之别罢了。有人以为“不动产统一登记制度”正是征收房地产税的前置作业,其实根本不是,因为不动产的拥有本就以登记为要件,而“统一”的目的,更多的考虑是探明国人房屋持有数量、权属,乃至中央后续宏观调控时有所依据罢了,毕竟房地产税属于地方税,并不针对跨城市房屋征收。

真正为房地产税征收“打前站”、铺路、扫平障碍的,其实是2007 年10 月实施之物权法,因为其中明定“住宅建设用地使用权70 年满后,自动续期”,如此则形同土地的永久、可持续使用。从国家体制上来说,这应已为“最极限的表述方式”。

何况真要在公有或私有之产权属性上“吹毛求疵”,中央完全可以另起炉灶,将“房地产税”再度改名(之前曾试图以1986 年9 月15 日既有针对营业用房课征的“房产税”,扩大征收范围至一般住宅),称之为“房屋持有税”(简称:房屋税)——土地是向国家租用的,房屋权属总是自己的吧?以此名目课税,反对者又该如何辩驳呢?(下期待续)

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